Μείωση φόρου με σύσταση Εταιρείας διαχείρισης ακινήτων
Μεγάλα παράθυρα για νομιμότατη μείωση του συνολικού φορολογικού λογαριασμού για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν ανοίξει οι αλλαγές που έγιναν στη φορολόγηση του εισοδήματος και της κατοχής ακινήτων.
Πρόκειται για παράθυρα που απευθύνονται κυρίως σε όσους έχουν ακίνητα σημαντικής αξίας, από τα οποία εισπράττουν σχετικά υψηλά εισοδήματα.
Η πολύ μεγάλη μείωση του φόρου μεταβίβασης, η ουσιαστική απαλλαγή των πωλητών από τον φόρο υπεραξίας αλλά και ο μειωμένος συντελεστής φόρου εισοδήματος των νομικών προσώπων αποτελούν τις εξελίξεις που πλέον έχουν κάνει πολύ συμφέρουσα τη φορολόγηση του εισοδήματος από ακίνητα μέσω ενός νομικού προσώπου, δηλαδή μιας επιχείρησης που θα συστήσει ο ιδιοκτήτης.
Η μείωση του φορολογικού λογαριασμού από τη μεταφορά του εισοδήματος από τον ιδιοκτήτη σε μια νομική επιχείρηση είναι άμεση, ωστόσο υπάρχει το μειονέκτημα του υψηλού αρχικού (και εφάπαξ) κόστους των μεταβιβάσεων και της σύστασης της εταιρείας.
Ως φυσικό πρόσωπο…
Για να γίνει κατανοητό το όφελος, ένα αντιπροσωπευτικό παράδειγμα.
Ένας φορολογούμενος έχει στην κατοχή του τρία διαμερίσματα συνολικής επιφάνειας 300 τ.μ. και ένα κατάστημα 120 τ.μ. σε περιοχή με τιμή ζώνης 1.800 ευρώ (π.χ., Αγία Παρασκευή). Η συνολική τους αντικειμενική αξία ανέρχεται σε 800.000 ευρώ. Το μηνιαίο εισόδημα από μισθώματα των ακινήτων αυτών ανέρχεται σε 4.400 ευρώ – ή 52.800 ευρώ ετησίως.
Ως φυσικό πρόσωπο, ο παραπάνω φορολογούμενος επιβαρύνεται κάθε χρόνο με συνολικούς φόρους 20.767,24 ευρώ. Από αυτά, τα 16.672,00 ευρώ είναι ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων, που προκύπτει από την αφαίρεση 5% του εισοδήματος λόγω αποσβέσεων και την τοποθέτηση του υπολοίπου στην κλίμακα της φορολόγησης των ενοικίων
| Σύνολο | ||||
| Κλιµάκιο εισοδήµατος (ευρώ) | Φορολογικός συντελεστής % | Φόρος κλιµακίου (ευρώ) | Εισοδήµατος (ευρώ) | Φόρου (ευρώ) |
| 12.000,00 | 15% | 1.800,00 | 12.000,00 | 1.800,00 |
| 23.000,00 | 35% | 8.050,00 | 35.000,00 | 9.850,00 |
| Υπερβάλλον | 45% |
Επίσης, ο ιδιοκτήτης καταβάλλει το ποσό των 2.195,24 ευρώ για Ενιαίο Φόρο Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), καθώς και 1.900 ευρώ για συμπληρωματικό φόρο ιδιοκτησίας ακινήτων.
…και ως νομικό
Ας δούμε τώρα τι θα πληρώσει ο ίδιος φορολογούμενος εάν προχωρήσει στη μεταβίβαση των ακινήτων σε μια νεοσύστατη εταιρεία. Όπως σημειώνουν οι φοροτεχνικοί, η πιο οικονομική στη σύσταση εταιρεία είναι η Ιδιωτική Κεφαλαιουχική Εταιρεία (ΙΚΕ) η εναλλακτικά μια ομόρρυθμη εταιρεία (Ο.Ε.) η΄μια ετερόρρυθμη (Ε.Ε.) εταιρεία. Με αντικείμενο την εκμετάλλευση ακινήτων.
Για τη μεταβίβαση των ακινήτων, ο φορολογούμενος θα καταβάλει φόρο μεταβίβασης 3%, δηλαδή 24.000 ευρώ. Να σημειωθεί ότι μέχρι το τέλος του 2013 ο φόρος υπολογιζόταν με συντελεστή 8%-10%, οπότε ήταν ασύμφορη η μεταβίβαση των ακινήτων σε νομικό πρόσωπο. Επίσης, θα επιβαρυνθεί με έξοδα μεταβίβασης 1% (8.000 ευρώ).
Για τη σύσταση μιας Ιδιωτικής Κεφαλαιουχικής Εταιρείας θα επιβαρυνθεί εφάπαξ με περίπου 500 ευρώ. Τα συνολικά ακαθάριστα έσοδα της εταιρείας από την εκμίσθωση των ακινήτων ανέρχονται σε 52.800 ευρώ. Από αυτά, εκπίπτει ως απόσβεση κάθε χρόνο το 4% της αξίας των ακινήτων που αποκτήθηκαν, ενώ εκπίπτουν και οι επαγγελματικές δαπάνες της επιχείρησης, που είναι τα έξοδα συντήρησης των ακινήτων, οι δαπάνες διαχείρισης (π.χ., καύσιμα οχημάτων κ.λπ.).
Όπως σημειώνουν φοροτεχνικοί, οι ετήσιες δαπάνες μπορούν να φτάσουν και στο 35% των ακαθάριστων εσόδων. Δηλαδή, ο φορολογούμενος θα φορολογείται κάθε χρόνο για ποσό 32.208 ευρώ. Στο εισόδημα αυτό εφαρμόζεται φορολογικός συντελεστής 22%, δηλαδή αναλογεί φόρος εισοδήματος 7.085 ευρώ. Σε αυτά πρέπει να προστεθεί και το ετήσιο τέλος επιτηδεύματος 650 ευρώ. Ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ για τα νομικά πρόσωπα ανέρχεται σε 5 τοις χιλίοις, δηλαδή 4.000 ευρώ.
Έτσι, το συνολικό φορολογικό κόστος της επιχείρησης ανέρχεται σε 11.735 ευρώ. Δηλαδή, με την εταιρική μορφή φορολόγησης του εισοδήματος, ο φορολογούμενος μπορεί να γλυτώνει 9.032,24 ευρώ ετησίως.
